Qu'est-ce qu'un SCPI ?

La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier communément appelée " pierre papier " dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle distribue ou non des loyers aux porteurs de parts (associés). Il existe deux formes de SCPI et différents objectifs. Ceci induit des avantages fiscaux différents selon les SCPI.

Forme des SCPI :
- SCPI à capital fixe : la nouvelle SCPI à la création détermine par ses statuts son capital et la durée pour souscrire. D'autres augmentations peuvent être prévues ultérieurement sous le même principe. Ainsi, un associé voulant vendre ces parts devra trouver un acheteur pour ne pas faire varier le capital.
- SCPI à capital variable : A tout moment, la SCPI peut modifier son capital pour faire sortir ou entrer de nouveaux associés. Des limites existent à la variation du capital. Cette forme de SCPI est plus aboutie et offre plus de souplesse.

Objectif des SCPI :
- SCPI de rendement ou diversifiée : l'objectif est de distribuer régulièrement des revenus aux associés (général par trimestre). Le patrimoine de ce type est constitué de bureaux, entrepôts, locaux commerciaux et d'activités,… Ce patrimoine est loué à des entreprises, commerçant et administrations. La durée de vie d'une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.
SCPI de bureaux ou de magasins...
- SCPI spécialisées ou de valorisation : l'objectif est d'offrir une plus value lors de la liquidation du patrimoine. La date de souscription et l'emplacement sont importants pour souscrire ce type de SCPI. Le patrimoine de ce type est constitué de biens immobiliers spécialisés en fonction du type, de la géographie, etc.…. Ce type d'investissement est peu productif de revenu. Ce patrimoine est loué à des personnes physiques, des sociétés ou des ambassades…. La durée de vie correspond plus à un cycle de 15 ans.
SCPI régionales, SCPI Loi 48, SCPI de Plus-values...
- SCPI « Fiscales » : ont été créées dans la continuité des avantages fiscaux de l'immobilier voulus par le législateur afin de favoriser le logement. Les anciennes SCPI Malraux, Quilès, Besson continuent de vivre mais il n'est plus possible d'y souscrire. Actuellement, le dispositif en vigueur est la SCPI de ROBIEN. Le dispositif fiscal ne profite qu'au 1er acquéreur de parts comme dans le régime en direct.

Migration en douceur vers le statut des OPCI : A terme, toutes les SCPI devront adopter le nouveau statut. Les SCPI ont jusqu'à fin 2009 pour adopter leur nouveau statut. La mutation se fera en assemblée générale par décision majoritaire. Il est plus que probable que la plupart des SCPI actuels opte pour la forme des fonds communs de placement pour des raisons fiscales.

Site de référence : www.scpi-aspim.com
Les SCPI selon UFG

Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif dans l'Immobilier. Les OPCI ont été crées pour remplacer les SCPI par le décret n°2006-1452 du 6 décembre 2006.
Le plan comptable (avis n°2007-01 du 4 mai 2007) et le Règlement gégérale de l'AMF : Arrêté du 18 avril 2007 ont été publié en mai 2007. In ne reste plus que les instructions fiscales.

Les OPCI auront comme avantage d'être débarrassés des contraintes de son ancêtre, à savoir le manque de liquidité et une fiscalité parfois dissuasive.
Les OPCI permettent à la France de se doter d'un outil performant, capable de concurrencer les fonds européens et Américains.

Principales caractéristiques :
Un fonctionnement inspiré des SCPI à capital variable :
- Souscription et rachat possible sans contrepartie
- Valorisation sur la base de l'actif net
- Pas de droit d'enregistrement (5.01% anciennement 4,80%)

Deux formes juridiques avec une fiscalité différente :
- Les « Fonds de Placement Immobilier » (FPI), Société anonyme à capital variable (sur le modèle des SICAV) soumis au régime fiscal des revenus fonciers et des plus-values immobilières,
- Les « Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable » (SPPICV), Copropriétés de valeurs mobilières (sur le modèle des FCP) soumises à la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions au régime des valeurs mobilières.

Avec des améliorations sensibles :
- Liquidité améliorée, l'actif étant composé à hauteur au moins de 10% de liquidités et 60% d'actifs immobiliers
- Pour les SPPICV 9% de l'actif total pourra être investi dans des parts de sociétés foncières cotées.
- Fiscalité adaptée à chaque type de clients
- Un agrément et le contrôle de l'AMF
- Suppression du droit d'enregistrement de 4.80% sur cessions de parts.
- Les gérants pourront investir aux maximum 30% sur une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligation, actions, OPCVM,…) ou rester sur des actifs immobiliers.
- Arbitrages facilités.
- Investissement en France mais aussi à l'étranger.
- Possibilité de recourir à l'endettement à concurrence de 50% des actifs immobiliers et de 10% pour les autres classes d'actifs. Ce qui permet de déduire les intérêts d'emprunt.
- Continuité des règles de fonctionnement allégées des produits fiscaux (Robien, Malraux,…).

Mais des contraintes nouvelles intéressantes risquent de se révéler coûteuses
- Obligation d'avoir un dépositaire indépendant de la société de gestion
- Inventaire semestriel sous la responsabilité du dépositaire
- Obligation d'avoir 2 experts immobiliers avec des interventions trimestrielles

Site de référence : www.opci-aspim.com