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Le démembrement de propriété est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété des parts de SCPI pour une période de temps fixe, déterminée à l'avance. Au terme du contrat, le nu-propriétaire récupère l'usufruit et ainsi la pleine propriété comme avant le démembrement.
Le nu-propriétaire détient le droit de posséder les parts, mais ne perçoit aucun revenu et n'est tenu qu'aux grosses réparations. L'usufruitier reçoit les revenus des parts. Mais le capital est aliéné, il n'est tenu qu'aux dépenses d'entretien.
Le nu-propriétaire
Qui ? : Les contribuables ayant des revenus suffisants et étant soumis à l'ISF.
Avantages :
1 - Le démembrement permet au nu-propriétaire de se constituer un patrimoine en ne payant que 63 à 77% du coût de la pleine propriété des parts (selon la durée du contrat). A l'issue du contrat, quand l'usufruit rejoint la nue-propriété : pas de taxation.
2 - L'acquisition en nue-propriété permet de ne pas être assujettie à l'ISF. Mieux encore, le crédit INFINE souscrit représente un passif déductible de son patrimoine.
3 - A l'issue de la convention, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété. Il pourra d'ailleurs exonérer ces revenus en utilisant les déficits fonciers générés pendant la convention mais non imputés et ce pendant 10 ans. |  | L'usufruitier
Qui ? : Les contribuables faiblement imposés (retraité), qui cherche des revenus complémentaires.
Qui ? : Les contribuables disposant de déficits fonciers non imputés
Qui ? : Une société qui souhaite augmenter ces revenus comparativement aux SICAV monétaires
Avantages :
1- L'usufruitier ne payant que l'usufruit perçoit la totalité des revenus, ainsi le taux de rendement est très élevé. C'est : L'effet de levier des revenus.
2- Si l'usufruitier bénéficie de déficit foncier non imputés, il sera exonéré d'impôts des revenus perçus à concurrence des déficits. |
: Gestion de fortune n°172 de juin 2007
EXEMPLE : | Investissement en nue-propriété 10 ans (63 %) | 63 000€ | | Valeur de la pleine propriété | 100 000€ | | Financement par un crédit in-fine au taux de | 4,80% | | Remboursement du crédit par un apport en assurance-vie de | 40 000€ | | TMI (Tranche marginale d'imposition) : CSG-CRDS incluses | 59,09% | | Revalorisation de la part | 1,5% | | Valeur de la pleine propriété à terme | 116 055€ |
Le nu-propriétaire
- ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans,
- finance 100 % de la nue-propriété soit 63 000 € par un crédit in-fine,
- doit payer 3 024 € d'intérêts par an,
- réalise une économie annuelle d'impôt de 1 787 € (3 024 € x 59,09 %), soit un coût réel du crédit égal à 1 302 € / an,
- nantissement d'un contrat d'assurance-vie pour garantir le remboursement du capital emprunté,
- se retrouve au bout de 10 ans avec 100 % du capital revalorisé soit 116 055 € en n'ayant investi, au départ, que 40 %, soit 40 000 €,
- perçoit à partir de la 11ème année, la totalité des revenus de la pleine propriété. | | L'usufruitier
- perçoit des revenus pendant 10 ans avec un rendement élevé
- Peut imputer ces nouveaux revenus fonciers sur déficit foncier. |
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