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Les scpi sont fiscalement transparentes. Chaque détenteur de parts déclare ses revenus selon les règles des revenus fonciers pour ce qui est des loyers.
Le détenteur de parts peut également, le cas échéant, percevoir des revenus de capitaux mobiliers si la scpi perçoit des revenus au titre de placement de ses disponibilités.

Régime fiscal des revenus
Les personnes physiques détentrices de parts de scpi, sont soumises aux conditions suivantes :
1. Régime du micro foncier:
L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

• les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de scpi Méhaignerie souscrites sur le marché primaire ;
• le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15.000€ au titre de l'année d'imposition ;
• le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue.

2. Revenus fonciers:
Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Remarque : La déduction de 14% (6% pour les scpi de Robien) sur les revenus locatifs après déduction des frais réels de gérance est supprimée à compter des revenus perçus en 2006 compte- tenu de la baisse des tranches d'imposition.

Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10700€ par an. Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de scpi, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global. Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

3. Revenus financiers:
Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé. Une option pour le prélèvement forfaitaire libératoire peut être prévue lors de la souscription au taux de 30,1% (18% + 12,1% de prélèvements sociaux).

Régime fiscal des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires
Lors de la revente des parts de scpi, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année est prévu et vient s'ajouter à un abattement forfaitaire de 1000€. Le taux d'imposition est de 28,1% (16% + 12,1% de prélèvements sociaux). Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 15 ans.

Les prélèvements forfaitaires constituent une charge globale de 12,1% se décomposant en:
- 2% de prélèvement social
- 8.2% de CSG (contribution sociale généralisée)
- 0.30% de contribution additionnelle
- 0,5% de CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale)
- 1,1% de contribution de financement du revenu de solidarité active.
Ils s'appliquent aux revenus financiers et ne sont pas prélevés par l'intermédiaire de la société de gestion sauf pour les associés ayant opté pour le prélèvement libératoire sur les revenus fonciers.

Fiscalité des OPCI
En fonction de la forme de l'OPCI, les associés auront le choix de leur fiscalité en fonction de leur approche patrimoniale soit :
- FIP soumis aux revenus fonciers IRPP.
- SPPICV soumis aux revenus de valeurs mobilières.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/